Em uma separação ou herança, um dos coproprietários muitas vezes deseja manter o imóvel. Para isso, ele deve comprar a parte dos outros. Esta operação, chamada de compra de parte, deve obrigatoriamente ser realizada na presença de um notário, o que gera custos. Quem paga a conta? A resposta depende do contexto jurídico e, às vezes, de um simples acordo entre as partes.
Direito de partilha e emolumentos: o que realmente cobrem os custos do notário
Falar de “custos de notário” como um bloco único é enganoso. Por trás dessa expressão estão vários itens distintos, e confundi-los pode distorcer toda a negociação sobre sua repartição.
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O primeiro item, muitas vezes o mais pesado, é o direito de partilha, um imposto cobrado pelo Estado. Ele se aplica assim que um bem sai da indivisão, seja após um divórcio ou uma sucessão.
O segundo item corresponde aos emolumentos do notário. São os honorários regulamentados que o notário recebe para redigir o ato liquidativo. Seu valor segue uma tabela proporcional ao valor do bem.
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Por fim, custos adicionais se somam: despesas (valores adiantados pelo notário para obter documentos administrativos), contribuição de segurança imobiliária e eventuais custos de perícia. Compreender a questão dos custos de notário na compra de uma parte de casa pressupõe distinguir esses três componentes, pois seu modo de repartição pode variar.
Compra de parte em caso de divórcio: quem paga o quê?
Você está se divorciando e um de vocês deseja manter a casa? A compra de parte se insere, então, na liquidação do regime matrimonial. Este procedimento tem suas próprias regras de repartição dos custos.
O princípio geral
É o adquirente da parte que arca com os custos do notário na maioria dos casos. A lógica é simples: quem obtém a plena propriedade do bem assume o ato que oficializa essa transferência, exatamente como em uma compra imobiliária clássica.
A exceção negociada
Nada impede que os ex-cônjuges prevejam uma repartição diferente. Em um divórcio por consentimento mútuo, a convenção pode estipular que os custos sejam repartidos igualmente. É um ponto de negociação como outro qualquer, assim como o valor da parte em si.
Atenção: o direito de partilha, este, permanece devido independentemente do acordo. O direito de partilha se aplica sobre o valor líquido do bem partilhado, e esse imposto não desaparece porque as partes concordaram sobre o restante.
Compra de parte em indivisão sucessória: uma mecânica diferente
A herança cria uma situação de indivisão entre os herdeiros. Quando um deles deseja comprar as partes dos outros para se tornar o único proprietário, o quadro jurídico não é o do divórcio.
Por que essa distinção é importante? Porque os direitos fiscais e a base de cálculo não são idênticos. Em uma sucessão, o valor considerado para o cálculo da parte é o do bem no momento da partilha, não o do momento do falecimento.
- O herdeiro adquirente geralmente paga a totalidade dos custos do notário relacionados ao ato de partilha, já que é o único beneficiário da transferência de propriedade.
- Os direitos de sucessão, por sua vez, já foram pagos por cada herdeiro na declaração de sucessão e não se confundem com os custos da compra de parte.
- Se vários herdeiros comprarem juntos a parte de outro, os custos se repartem entre todos os adquirentes, proporcionalmente à sua cota-parte.
Compra entre co-adquirentes fora do divórcio e da sucessão
Terceira situação, menos documentada: duas pessoas (concubinos, amigos, sócios) compraram um bem juntas e uma deseja comprar a parte da outra. Nem divórcio, nem herança. Aqui, nenhum procedimento de liquidação de regime matrimonial é imposto.
A convenção de indivisão, se existir, geralmente prevê quem arcará com os custos em caso de saída. Sem convenção, é a negociação direta que decide. Na prática, o adquirente quase sempre assume os custos, mas um acordo amigável pode modificar essa repartição.
Esse cenário é aquele em que a margem de manobra é maior. Não há juiz de família, nem notário liquidante imposto pelo procedimento. As partes são livres para definir as modalidades no ato notarial.
Reduzir a conta: os alavancadores concretos sobre os custos do notário
Agora você conhece a repartição. Mas é possível agir sobre o valor em si? Algumas pistas existem.
- Avaliar o bem pelo preço justo, sem superavaliação. A base de cálculo dos emolumentos e do direito de partilha depende diretamente do valor declarado do bem. Uma estimativa realista, apoiada por comparativos de mercado, evita inflacionar artificialmente a conta.
- Verificar se o bem possui um crédito imobiliário em andamento. O capital restante devido é deduzido do valor líquido do bem para o cálculo da parte, o que diminui mecanicamente a base dos custos.
- Pedir ao notário um estado detalhado dos custos antes da assinatura. Os notários são obrigados a fornecer um detalhamento item por item. Comparar esse detalhamento com uma estimativa online permite identificar eventuais erros.
- Em caso de divórcio amigável, agrupar a liquidação e a compra de parte em um único ato notarial pode limitar os custos de processo e as despesas.
O financiamento dos custos
Os custos do notário podem ser incluídos em um empréstimo imobiliário contratado para financiar a compra de parte. A maioria dos bancos aceita financiar a parte e os custos associados em um mesmo crédito, às vezes sob a forma de empréstimo hipotecário se o valor justificar.
O custo total da compra (parte, custos do notário, eventuais custos de garantia bancária) deve ser estimado globalmente antes de se comprometer. Um adquirente que orça apenas a parte pode ter uma surpresa desagradável na assinatura.
Aquele que compra a parte quase sempre paga os custos do notário, independentemente do contexto. A única variável real é a possibilidade de negociar uma repartição desses custos com o cedente, e essa negociação só tem valor se estiver registrada por escrito no ato notarial.