En una separación o una herencia, uno de los copropietarios a menudo desea conservar la propiedad inmobiliaria. Para ello, debe comprar la parte de los demás. Esta operación, llamada compra de la parte, debe realizarse obligatoriamente ante un notario, lo que genera gastos. ¿Quién paga la factura? La respuesta depende del contexto jurídico y, a veces, de un simple acuerdo entre las partes.
Derecho de partición y honorarios: lo que realmente cubren los gastos de notaría
Hablar de “gastos de notaría” como un bloque único es engañoso. Detrás de esta expresión se esconden varios conceptos distintos, y confundirlos puede distorsionar toda negociación sobre su distribución.
Ver también : Los pasos esenciales para una correspondencia postal exitosa
El primer concepto, a menudo el más pesado, es el derecho de partición, un impuesto fiscal recaudado por el Estado. Se aplica en cuanto un bien sale de la indivisión, ya sea tras un divorcio o una sucesión.
El segundo concepto corresponde a los honorarios del notario. Son los honorarios regulados que el notario percibe por redactar el acto liquidativo. Su monto sigue una tarifa proporcional al valor del bien.
También recomendado : ¿Cuáles son los motivos de ausencia a una cita de France Travail aceptados?
Finalmente, se añaden gastos adicionales: desembolsos (sumas adelantadas por el notario para obtener documentos administrativos), contribución de seguridad inmobiliaria y eventuales gastos de tasación. Comprender la cuestión de los gastos de notaría en caso de compra de una parte de una casa supone distinguir estos tres componentes, ya que su modo de distribución puede variar.
Compra de la parte en caso de divorcio: ¿quién paga qué?
¿Te estás divorciando y uno de ustedes desea conservar la casa? La compra de la parte se inscribe entonces en la liquidación del régimen matrimonial. Este procedimiento tiene sus propias reglas de distribución de gastos.
El principio general
Es el adquirente de la parte quien asume los gastos de notaría en la mayoría de los casos. La lógica es simple: quien obtiene la plena propiedad del bien se encarga del acto que oficializa esta transferencia, exactamente como en una compra inmobiliaria clásica.
La excepción negociada
No hay nada que impida a los excónyuges prever una distribución diferente. En un divorcio de mutuo acuerdo, el convenio puede estipular que los gastos se reparten por igual. Es un punto de negociación como cualquier otro, al igual que el monto de la parte misma.
Atención: el derecho de partición, por su parte, sigue siendo debido independientemente del acuerdo. El derecho de partición se aplica sobre el valor neto del bien compartido, y este impuesto no desaparece porque las partes hayan llegado a un acuerdo sobre el resto.
Compra de parte en indivisión sucesoral: una mecánica diferente
La herencia crea una situación de indivisión entre los herederos. Cuando uno de ellos quiere comprar las partes de los otros para convertirse en único propietario, el marco jurídico no es el del divorcio.
¿Por qué cuenta esta distinción? Porque los derechos fiscales y la base de cálculo no son idénticos. En una sucesión, el valor considerado para el cálculo de la parte es el del bien en el momento de la partición, no el del momento del fallecimiento.
- El heredero adquirente generalmente paga la totalidad de los gastos de notaría relacionados con el acto de partición, ya que es el único beneficiario de la transferencia de propiedad.
- Los derechos de sucesión, por su parte, ya han sido saldados por cada heredero al momento de la declaración de sucesión, y no se confunden con los gastos de compra de la parte.
- Si varios herederos compran juntos la parte de otro, los gastos se reparten entre todos los adquirentes, proporcionalmente a su cuota.
Compra entre co-adquirentes fuera de divorcio y fuera de sucesión
Tercera situación, menos documentada: dos personas (convivientes, amigos, socios) han comprado un bien juntas y uno desea comprar la parte del otro. Ni divorcio, ni herencia. Aquí, no se impone ningún procedimiento de liquidación del régimen matrimonial.
El convenio de indivisión, si existe, a menudo prevé quién asumirá los gastos en caso de salida. Sin convenio, es la negociación directa la que decide. En la práctica, el adquirente asume casi siempre los gastos, pero un acuerdo amistoso puede modificar esta distribución.
Este caso es aquel donde el margen de maniobra es mayor. No hay juez de familia, ni notario liquidatario impuesto por el procedimiento. Las partes son libres de fijar las modalidades en el acto notarial.
Reducir la factura: los palancas concretas sobre los gastos de notaría
Ahora conoces la distribución. Pero, ¿se puede actuar sobre el monto mismo? Existen algunas pistas.
- Evaluar el bien al precio justo, sin sobrevaloración. La base de cálculo de los honorarios y del derecho de partición depende directamente del valor declarado del bien. Una estimación realista, respaldada por comparativas de mercado, evita inflar artificialmente la factura.
- Verificar si el bien tiene un crédito hipotecario en curso. El capital pendiente se deduce del valor neto del bien para el cálculo de la parte, lo que disminuye mecánicamente la base de los gastos.
- Pedir al notario un estado detallado de los gastos antes de la firma. Los notarios están obligados a proporcionar un desglose por partida. Comparar este desglose con una estimación en línea permite detectar posibles errores.
- En caso de divorcio amistoso, agrupar la liquidación y la compra de la parte en un solo acto notarial puede limitar los gastos de expediente y los desembolsos.
El financiamiento de los gastos
Los gastos de notaría pueden ser incluidos en un préstamo hipotecario contratado para financiar la compra de la parte. La mayoría de los bancos aceptan financiar la parte y los gastos asociados en un mismo crédito, a veces en forma de préstamo hipotecario si el monto lo justifica.
El costo total de la compra (parte, gastos de notaría, eventuales gastos de garantía bancaria) debe ser estimado globalmente antes de comprometerse. Un adquirente que solo presupone la parte puede llevarse una mala sorpresa al momento de la firma.
Quien compra la parte casi siempre paga los gastos de notaría, sea cual sea el contexto. La única variable real es la posibilidad de negociar una distribución de estos gastos con el cedente, y esta negociación solo tiene valor si figura por escrito en el acto notarial.