Bij een scheiding of een erfenis wil een van de mede-eigenaren vaak het onroerend goed behouden. Hiervoor moet hij het aandeel van de anderen terugkopen. Deze operatie, genaamd terugkoop van de waarde, moet verplicht voor een notaris plaatsvinden, wat kosten met zich meebrengt. Wie betaalt de rekening? Het antwoord hangt af van de juridische context en soms van een eenvoudige overeenkomst tussen de partijen.
Deelrechten en emolumenten: wat de notariskosten echt dekken
Het spreken van “notariskosten” als een geheel is misleidend. Achter deze uitdrukking schuilen verschillende afzonderlijke posten, en het verwarren ervan kan elke onderhandeling over hun verdeling verstoren.
Aanvullende lectuur : Alles wat je moet weten over de belangrijke data van de privéverkopen in Frankrijk in 2025
De eerste post, vaak de zwaarste, is het deelrecht, een belasting die door de staat wordt geheven. Dit geldt zodra een goed uit de gemeenschap wordt gehaald, hetzij na een scheiding of een erfenis.
De tweede post betreft de emolumenten van de notaris. Dit zijn de gereguleerde honoraria die de notaris ontvangt voor het opstellen van de liquidatieakte. Het bedrag volgt een tarief dat proportioneel is aan de waarde van het goed.
Ook interessant : De regels om te kennen voor het storten van een cheque bij een bank
Tenslotte komen er bijkomende kosten bij: uitgaven (bedragen die de notaris vooruitbetaalt om administratieve documenten te verkrijgen), bijdrage voor onroerend goed zekerheid, en eventuele expertise kosten. Het begrijpen van de notariskosten bij de terugkoop van een deel van een huis vereist het onderscheiden van deze drie componenten, omdat hun verdelingswijze kan variëren.
Terugkoop van de waarde in geval van scheiding: wie betaalt wat?
U gaat scheiden en een van u wil het huis behouden? De terugkoop van de waarde maakt dan deel uit van de liquidatie van het huwelijksvermogensregime. Deze procedure heeft zijn eigen regels voor de verdeling van de kosten.
Het algemene principe
Het is de koper van het aandeel die in de meeste gevallen de notariskosten draagt. De logica is eenvoudig: degene die de volle eigendom van het goed verkrijgt, neemt de kosten voor de akte die deze overdracht officieel maakt voor zijn rekening, net zoals bij een klassieke vastgoedtransactie.
De onderhandelde uitzondering
Niets staat de ex-partners in de weg om een andere verdeling te voorzien. In een scheiding met wederzijds goedvinden kan de overeenkomst bepalen dat de kosten gelijk worden verdeeld. Dit is een onderhandelingspunt zoals elk ander, net als het bedrag van de terugkoop zelf.
Let op: het deelrecht blijft verschuldigd, ongeacht de overeenkomst. Het deelrecht is van toepassing op de netto waarde van het gedeelde goed, en deze belasting verdwijnt niet omdat de partijen het eens zijn geworden over de rest.
Terugkoop van een aandeel in een erfgoed: een andere mechaniek
Een erfenis creëert een situatie van gemeenschap tussen de erfgenamen. Wanneer een van hen de aandelen van de anderen wil terugkopen om alleen eigenaar te worden, is het juridische kader niet dat van een scheiding.
Waarom is deze onderscheid belangrijk? Omdat de fiscale rechten en de basis voor berekening niet identiek zijn. In een erfenis is de waarde die wordt gebruikt voor de berekening van de terugkoop die van het goed op het moment van de verdeling, niet die op het moment van overlijden.
- De koper-erfgenaam betaalt doorgaans de volledige notariskosten die verband houden met de verdelingsakte, aangezien hij de enige begunstigde is van de eigendomsoverdracht.
- De successierechten zijn al door elke erfgenaam betaald bij de aangifte van de erfenis en worden niet verward met de kosten van de terugkoop van de waarde.
- Als meerdere erfgenamen samen het aandeel van een ander terugkopen, worden de kosten verdeeld onder alle kopers, proportioneel aan hun aandeel.
Terugkoop tussen mede-kopers buiten scheiding en buiten erfenis
Derde situatie, minder gedocumenteerd: twee personen (samenwonenden, vrienden, zakenpartners) hebben samen een goed gekocht en een van hen wil het aandeel van de ander terugkopen. Geen scheiding, geen erfenis. Hier is er geen procedure voor de liquidatie van het huwelijksvermogensregime vereist.
De gemeenschapsovereenkomst, als deze bestaat, bepaalt vaak wie de kosten in geval van uittreden zal dragen. Zonder overeenkomst is het de directe onderhandeling die beslist. In de praktijk neemt de koper bijna altijd de kosten voor zijn rekening, maar een minnelijke overeenkomst kan deze verdeling wijzigen.
Dit scenario is degene waarin de ruimte voor onderhandeling het grootst is. Er is geen familierechtbank, geen notaris die door de procedure is opgelegd. De partijen zijn vrij om de modaliteiten in de notariële akte vast te stellen.
Kosten verlagen: concrete hefboom op de notariskosten
U kent nu de verdeling. Maar kan men invloed uitoefenen op het bedrag zelf? Er zijn enkele mogelijkheden.
- Beoordeel het goed tegen de juiste prijs, zonder overwaardering. De basis voor de berekening van de emolumenten en het deelrecht hangt rechtstreeks af van de verklaarde waarde van het goed. Een realistische schatting, ondersteund door marktvergelijkingen, voorkomt dat de rekening kunstmatig wordt opgeblazen.
- Controleer of het goed een lopende hypotheek heeft. Het resterende kapitaal wordt afgetrokken van de netto waarde van het goed voor de berekening van de terugkoop, wat de basis van de kosten mechanisch vermindert.
- Vraag de notaris om een gedetailleerde staat van de kosten vóór ondertekening. Notarissen zijn verplicht om een specificatie per post te verstrekken. Het vergelijken van deze specificatie met een online schatting maakt het mogelijk eventuele fouten op te sporen.
- In geval van een minnelijke scheiding kan het samenvoegen van de liquidatie en de terugkoop van de waarde in één notariële akte de dossierkosten en uitgaven beperken.
De financiering van de kosten
De notariskosten kunnen worden opgenomen in een hypotheeklening die is afgesloten om de terugkoop van de waarde te financieren. De meeste banken accepteren het financieren van de terugkoop en de bijbehorende kosten in dezelfde lening, soms in de vorm van een hypotheeklening als het bedrag dit rechtvaardigt.
De totale kosten van de terugkoop (terugkoop, notariskosten, eventuele bankgarantiekosten) moeten globaal worden geschat voordat men zich verbindt. Een koper die alleen de terugkoop begroot, loopt het risico op een onaangename verrassing bij de ondertekening.
Degene die het aandeel terugkoopt, betaalt bijna altijd de notariskosten, ongeacht de context. De enige werkelijke variabele is de mogelijkheid om een verdeling van deze kosten met de verkoper te onderhandelen, en deze onderhandeling heeft alleen waarde als deze zwart op wit in de notariële akte staat.