Bei einer Trennung oder einem Erbe möchte oft einer der Miteigentümer das Immobilienobjekt behalten. Dazu muss er den Anteil der anderen aufkaufen. Dieser Vorgang, der als Ausgleichszahlung bezeichnet wird, muss zwingend vor einem Notar erfolgen, was Kosten verursacht. Wer bezahlt die Rechnung? Die Antwort hängt vom rechtlichen Kontext und manchmal von einer einfachen Vereinbarung zwischen den Parteien ab.
Teilungsrecht und Gebühren: Was die Notarkosten wirklich umfassen
<p„Es ist irreführend, von "Notarkosten" als einem einheitlichen Block zu sprechen. Hinter diesem Ausdruck verbergen sich mehrere unterschiedliche Posten, und sie zu verwechseln kann jede Verhandlung über ihre Verteilung verzerren.
Auch interessant : 4 unglaubliche Dinge, die Sie mit einem Kalender tun können
Der erste Posten, oft der schwerste, ist das Teilungsrecht, eine Steuer, die vom Staat erhoben wird. Es kommt zur Anwendung, sobald ein Gut aus der Gemeinschaft herausgenommen wird, sei es nach einer Scheidung oder einer Erbschaft.
Der zweite Posten entspricht den Gebühren des Notars. Dies sind die regulierten Honorare, die der Notar für die Erstellung des Liquidationsaktes erhält. Ihre Höhe folgt einer Skala, die proportional zum Wert des Gutes ist.
Auch interessant : Die natürlichen architektonischen Wunder der Welt
Schließlich kommen zusätzliche Kosten hinzu: Auslagen (Beträge, die der Notar vorstreckt, um Verwaltungsdokumente zu erhalten), Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr und eventuell Gutachterkosten. Das Verständnis der Notarkosten beim Kauf eines Anteils an einem Haus setzt voraus, diese drei Komponenten zu unterscheiden, da ihre Verteilung variieren kann.
Ausgleichszahlung im Falle einer Scheidung: Wer zahlt was?
Sind Sie geschieden und möchte einer von Ihnen das Haus behalten? Dann ist die Ausgleichszahlung Teil der Auflösung des ehelichen Güterstands. Dieses Verfahren hat eigene Regeln zur Verteilung der Kosten.
Das allgemeine Prinzip
In den meisten Fällen trägt der Käufer des Anteils die Notarkosten. Die Logik ist einfach: Derjenige, der das volle Eigentum an dem Gut erhält, übernimmt die Kosten für den Akt, der diesen Transfer offiziell macht, genau wie bei einem klassischen Immobilienkauf.
Die ausgehandelte Ausnahme
Nichts hindert die Ex-Partner daran, eine andere Verteilung zu vereinbaren. Bei einer einvernehmlichen Scheidung kann die Vereinbarung vorsehen, dass die Kosten gleichmäßig aufgeteilt werden. Dies ist ein Verhandlungspunkt wie jeder andere, ebenso wie der Betrag der Ausgleichszahlung selbst.
Achtung: Das Teilungsrecht bleibt unabhängig von der Vereinbarung fällig. Das Teilungsrecht wird auf den Nettowert des geteilten Gutes angewendet, und diese Steuer entfällt nicht, weil sich die Parteien über den Rest geeinigt haben.
Anteilskauf in der Erbengemeinschaft: Eine andere Mechanik
Das Erbe schafft eine Situation der Gemeinschaft unter den Erben. Wenn einer von ihnen die Anteile der anderen aufkaufen möchte, um Alleineigentümer zu werden, ist der rechtliche Rahmen nicht der einer Scheidung.
Warum ist diese Unterscheidung wichtig? Weil die Steuerrechte und die Berechnungsgrundlage nicht identisch sind. Bei einer Erbschaft wird der Wert, der für die Berechnung der Ausgleichszahlung herangezogen wird, zum Zeitpunkt der Teilung und nicht zum Zeitpunkt des Todes festgelegt.
- Der erwerbende Erbe trägt in der Regel die gesamten Notarkosten, die mit dem Teilungsakt verbunden sind, da er der einzige Begünstigte des Eigentumsübergangs ist.
- Die Erbschaftssteuern wurden bereits von jedem Erben bei der Erbschaftsdeklaration beglichen und sind nicht mit den Kosten der Ausgleichszahlung zu verwechseln.
- Wenn mehrere Erben gemeinsam den Anteil eines anderen aufkaufen, werden die Kosten unter allen Erwerbern entsprechend ihrem Anteil aufgeteilt.
Kauf zwischen Miteigentümern außerhalb von Scheidung und Erbschaft
Dritte Situation, weniger dokumentiert: Zwei Personen (Lebenspartner, Freunde, Partner) haben gemeinsam ein Gut gekauft und einer möchte den Anteil des anderen aufkaufen. Weder Scheidung noch Erbe. Hier ist kein Verfahren zur Auflösung des ehelichen Güterstands erforderlich.
Die Vereinbarung zur Gemeinschaft, sofern sie existiert, legt oft fest, wer die Kosten im Falle eines Austritts trägt. Ohne Vereinbarung entscheidet die direkte Verhandlung. In der Praxis übernimmt der Käufer fast immer die Kosten, aber eine einvernehmliche Vereinbarung kann diese Verteilung ändern.
Dieses Szenario ist das, in dem der Spielraum am größten ist. Es gibt keinen Familienrichter, keinen durch das Verfahren auferlegten Liquidationsnotar. Die Parteien sind frei, die Modalitäten im notariellen Akt festzulegen.
Die Rechnung reduzieren: Konkrete Hebel bei den Notarkosten
Sie kennen jetzt die Verteilung. Aber kann man auch auf den Betrag selbst Einfluss nehmen? Es gibt einige Ansätze.
- Bewerten Sie das Gut zum fairen Preis, ohne Überbewertung. Die Berechnungsgrundlage für die Gebühren und das Teilungsrecht hängt direkt vom deklarierten Wert des Gutes ab. Eine realistische Schätzung, unterstützt durch Marktvergleiche, verhindert eine künstliche Aufblähung der Rechnung.
- Überprüfen Sie, ob das Gut einen laufenden Immobilienkredit hat. Der verbleibende Kapitalbetrag wird von dem Nettowert des Gutes für die Berechnung der Ausgleichszahlung abgezogen, was mechanisch die Basis der Kosten verringert.
- Bitten Sie den Notar um eine detaillierte Aufstellung der Kosten vor der Unterzeichnung. Notare sind verpflichtet, eine Aufschlüsselung Posten für Posten bereitzustellen. Der Vergleich dieser Aufstellung mit einer Online-Schätzung ermöglicht es, eventuelle Fehler zu erkennen.
- Im Falle einer einvernehmlichen Scheidung kann die Zusammenlegung der Liquidation und der Ausgleichszahlung in einem einzigen notariellen Akt die Kosten für die Akte und die Auslagen begrenzen.
Die Finanzierung der Kosten
Die Notarkosten können in einen Immobilienkredit integriert werden, der zur Finanzierung der Ausgleichszahlung aufgenommen wird. Die meisten Banken akzeptieren es, die Ausgleichszahlung und die damit verbundenen Kosten in einem einzigen Kredit zu finanzieren, manchmal in Form eines Hypothekendarlehens, wenn der Betrag dies rechtfertigt.
Die Gesamtkosten des Kaufs (Ausgleichszahlung, Notarkosten, eventuelle Bankgarantiekosten) sollten insgesamt geschätzt werden, bevor man sich verpflichtet. Ein Käufer, der nur die Ausgleichszahlung budgetiert, könnte bei der Unterzeichnung eine unangenehme Überraschung erleben.
Derjenige, der den Anteil kauft, trägt fast immer die Notarkosten, unabhängig vom Kontext. Die einzige echte Variable ist die Möglichkeit, eine Aufteilung dieser Kosten mit dem Veräußern zu verhandeln, und diese Verhandlung hat nur dann Wert, wenn sie schwarz auf weiß im notariellen Akt festgehalten wird.